Alarmă de gradul zero! Cum se poate bloca piaţa imobiliară…

… dacă Guvernul reorientează programul Prima Casă către achiziţiile de locuinţe noi – argumente şi scenarii

Circulă tot mai frecvent în ultimul timp spaima că programul Prima Casa va fi destinat preponderent construirii de locuinţe noi. Că astfel va fi servită clientela politică amestecată în speculaţii imobiliare. Că această măsură va conduce la o nouă creştere a preţurilor pe această piaţă, în special a preţurilor la apartamentele noi.

Eu cred că această idee este, în mare parte, falsă, că la o privire mai puţin superficială lucrurile ar putea evolua în alt mod. Într-adevăr, logica aparentă ar fi următoarea: odată ce vor fi acordate credite mai avantajoase pentru achiziţionarea de locuinţe noi, este posibil ca acestea să se scumpească. Motivul ar fi că proprietarii ştiu că cei care vor să cumpere o casă nouă dispun acum de posibilitatea de a se împrumuta mult mai uşor.

Dar aceasta este o primă reacţie, nu trebuie să cădem în capcana ei. Este posibil ca, pe termen foarte scurt, să aibă loc o astfel de evoluţie. Dar ea va fi mai mult la nivel declarativ şi se va concretiza mai puţin în plan real. La fel s-a întâmplat şi când a fost lansat programul Prima Casă anul trecut. Iniţial, a fost un uşor avans al preţurilor, dar nesusţinut şi care apoi s–a retras. Cred că apoi se va întâmpla altceva: lumea se va orienta şi mai mult către apartamente vechi (oricum, aceasta este tendinţa şi în acest moment). Ceea ce va frâna scumpirea locuinţelor noi. Logic, am putea spune că această orientare tot mai acerbă către locuinţele vechi, care sunt mai ieftine, le va scumpi pe acestea. Dar nu cred că acest lucru va avea loc. Pentru că:

1.    Pentru a cumpăra un apartament, mulţi oameni au nevoie de sume suplimentare, în afara celor luate prin Prima Casă. Or, aceste sume sunt extrem de greu de obţinut din bancă în acest moment.
1.1.    De altfel, preţurile s-au pliat anul trecut pe suma ce putea fi obţinută prin credit. Deci, preţul s-a mişcat după credite, nu invers. De aici, ar însemna ca suma alocată per persoană prin programul Prima Casă ar trebui să fie mai mare, fapt puţin probabil.
2.    Piaţa muncii este tot mai sensibilă, nu foarte mulţi s-ar încumeta să se îndatoreze când stabilitatea locului de muncă se caracterizează tot mai mult prin instabilitatea sa.
3.     Este criză, oamenii mai speră încă la scăderi de preţuri. Prudenţa ajunge la cote maxime în astfel de momente.

Repet, după un mic val de scumpire a locuinţelor noi, lucrurile se vor aşeza. Prin orientarea către apartamentele vechi, e posibil să apară un val scurt de scumpire şi la nivelul acestora. Dar totul se va reaşeza apoi.

Prima Casă nu va scumpi locuinţele noi

După un mic val de scumpire, ar putea urma partea a doua a scenariului: finanţarea achiziţiei de locuinţe noi să nu mai aibă nici un impact asupra clienţilor. După un prim val, cei mai mulţi vor renunţa să mai cumpere o casă nouă. De ce? Din motivele enumerate mai sus, dar nu numai. Haideţi să ne imaginăm următorul scenariu:

Un apartament nou, de 2 camere, costă acum în Bucureşti circa 70 – 80.000 de euro (ele variază de la 60.000 până chiar la 120.000 de euro). Dacă o persoană ar lua prin programul Prima Casă un credit de 57.000 de euro (maximul care poate fi luat), atunci trebuie să mai facă rost de circa 20.000 de euro. (Nu mai pun la socoteală toate taxele la bancă, notari, agenţie imobiliară, etc., care mai trag vreo 5.000 de euro). Întrebarea e logică: de unde face rost de această sumă? După cum am zis anterior, este criză, piaţa muncii este fragilă, credite nu prea se dau.

Şi ne mai gândim la scumpiri? Dacă, de exemplu, apartamentul de două camere s-ar scumpi pănă la 100.000 de euro, de unde va face rost de 40.000 de euro? Nu poate face rost de 20.000 de euro, dar de 40.000 de euro? Prin urmare, scumpirea nu va avea loc sau dacă va avea loc va fi de scurtă durată şi total artificială.

Aşadar, orientarea creditării către locuinţele noi este total ineficientă. Chiar dacă s-ar creşte suma alocată, lumea nu va da năvală la locuinţe noi (pentru că ar trebui să se împrumute mai mult, piaţa muncii este fragilă, restul de bani ar fi greu de obţinut, etc.). Astfel, un prim val de scumpire se va evapora rapid. Apoi, puţini se vor orienta către astfel de locuinţe (ca şi până acum, sub 10% din cei care achiziţionează un apartament).

Mai mult, dacă s-ar aloca finanţare exclusiv către achiziţia de locuinţe noi, atunci iadul revine şi pentru cei care vor să cumpere apartamente vechi. Pentru că cei care ar vrea să cumpere locuinţe vechi prin Prima Casă nu vor mai avea acest suport. Practic, piaţa imobiliară ar fi din nou blocată.

S-ar putea ajunge astfel la un paradox: cei care vor vrea apartamente noi nu se vor încumeta să cumpere, iar cei care vor locuinţe vechi nu vor mai putea să le cumpere.

Comentarii

comentarii

Scroll to top